Il contratto di compravendita è quello mediante il quale una parte, che viene definita “venditore” , trasferisce la proprietà di un bene a un’altra parte chiamata “compratore” o “acquirente”, la quale si obbliga a pagare un corrispettivo detto “prezzo”.
Lo STUDIO COLTRARO & PARTNERS CONSULTING con grande meticolosità accerta l’identità personale delle parti che intervengono nell’atto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi, della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, ecc.
Lo STUDIO COLTRARO & PARTNERS CONSULTING verifica l’inesistenza di precedenti ipoteche o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili. , individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verificare la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali, controlla che la prestazione energetica degli immobili sia certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia.
Lo Studio verifica l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti.
DOCUMENTI NECESSARI PER LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Partiamo dai documenti piú semplici che sia l’acquirente che il venditore devono consegnare al Notaio:
1) Dati anagrafici – (fotocopia della carta d’identità in corso di validità e del codice fiscale)
2) Certificato che attesti lo stato civile o il regime patrimoniale, piú precisamente:
– se persona libera di stato (celibe/nubile/vedova): certificato di stato libero/di vedovanza (in carta libera);
– se persona coniugata: estratto di matrimonio (in carta libera da chiedersi presso Comune ove si è celebrato il matrimonio);
– se persona separata: estratto di matrimonio e verbale di omologa della separazione;
– se persona divorziata: certificato di stato libero (se il divorzio è recente occorre la sentenza di divorzio).
3) Permesso di soggiorno o carta di soggiorno – (solo per extracomunitari residenti in Italia)
Nel caso in cui il venditore o l’acquirente sia una società occorrono i seguenti documenti: statuto o patti sociali vigenti (in base al tipo di società), visura camerale storica aggiornata, carta d’identità del legale rappresentante (o della persona che interverrà all’atto), atti con cui sono stati attribuiti i poteri (delibera dell’organo amministrativo, procura ecc….).
Conclusi i documenti comuni alle due parti, ci concentriamo sui documenti richiesti nello specifico al venditore:
1) Atto di provenienza: fotocopia integrale dell’atto notarile di acquisto, donazione, divisione o altro, oppure della dichiarazione di successione.
2) Documentazione catastale: planimetrie catasto fabbricati, estratti di mappa, eventuali variazioni catastali e frazionamenti (particolarmente utili per rendere più veloce e meno onerosa l’istruttoria; in assenza di questi documenti il notaio dovrà incaricare un dipendente per reperire la documentazione direttamente all’ufficio del Catasto).
É bene ora distinguere se il bene oggetto della compravendita é un fabbricato o un terreno perché i documenti da presentare nei due casi sono differenti.
Per la vendita di fabbricati:
-Copia della licenza o concessione edilizia o permesso di costruire iniziale (se l’inizio della costruzione è posteriore al 01/09/1967);
– Schede catastali (come detto in precedenza) che rispecchiano lo stato di fatto attuale dell’immobile. N.b: dal 1° luglio 2010 è obbligatorio indicare nell’atto, a pena di nullità quanto segue:: a) che la scheda catastale è conforme allo stato di fatto b) che gli immobili sono correttamente intestati presso il Catasto Fabbricati alla parte venditrice.
– Certificato di destinazione urbanistica, se vi sono terreni con superficie superiore a 5000 mq.
– Qualora fossero state apportate modifiche catastali, urbanistiche o edilizie (anche ristrutturazioni) occorre tutta la relativa documentazione, ovvero: schede catastali anteriori alla modifica documentazione presentata/rilasciata dal Comune ed eventuali copie delle concessioni edilizie o permessi di costruire – anche in sanatoria – o delle domande di concessione o di permesso in sanatoria e delle denunce di inizio attività (DIA).
– Condono edilizio in corso – Se non è stata rilasciata la concessione in sanatoria, occorre la fotocopia integrale della domanda di condono protocollata dal Comune competente e la fotocopia dei versamenti relativi all’oblazione e ai contributi concessori.
– Copia del certificato di agibilità/abitabilità che é un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene, salubritá di un immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente.
– Attestato di prestazione energetica che é un documento che descrive le condizioni energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento.
– Copia del regolamento di condominio.
– Nel caso di fabbricato locato a terzi copia del contratto di locazione.
Aspetti tecnico-amministrativi: ai fini della sicurezza dei cantieri e degli impianti, tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo 494/96, devono essere corredati del fascicolo del fabbricato; se costruiti dopo l’entrata in vigore della legge 46/90, inoltre, sono necessarie le certificazioni di conformità degli impianti realizzati. Qualora l’alloggio facesse parte di un condominio, è sufficiente che tale documentazione esista e sia depositata presso l’amministratore del condominio.
Per la vendita di terreni:
– Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune.
– Perizia giurata in stima – (fotocopia) se è stata pagata l’imposta del 4% (solo per i terreni).
– Rinuncia alla prelazione da parte dei confinanti coltivatori diretti – (solo per terreni agricoli).
Vediamo ora invece i documenti necessari per chi sta per acquistare l’immobile:
– Copia dell’eventuale contratto preliminare di compravendita (compromesso), se non già stipulato presso lo stesso studio notarile;
– Per le agevolazioni “prima casa”: si devono possedere le seguenti condizioni: residenza nel Comune dove si acquista l’immobile o trasferimento entro 18 mesi dall’acquisto, non essere in possesso di altra casa nello stesso Comune e non essere in possesso di altra casa (anche in Comune diverso) acquistata come “prima casa”;
– Fotocopie degli assegni e/o dei bonifici bancari con cui é stato effettuato il pagamento degli acconti e del saldo del prezzo;
– Se é stato richiesto un mutuo indicare la banca, la filiale e la persona di riferimento da contattare.